土地市場(chǎng)-中國(guó)土地市場(chǎng)年末瘋狂的理由點(diǎn)評(píng)_研究報(bào)告

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2011-2015年中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)深度評(píng)估及投資前景

本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家商務(wù)部、中國(guó)服裝協(xié)會(huì)、中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)

2011-2015年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)深度調(diào)研分析及投資前

寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。隨

2011-2015年中國(guó)商鋪地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研分析及投資

本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家商務(wù)部、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)刊物的基礎(chǔ)信息

2011-2015年成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資預(yù)測(cè)報(bào)

【出版日期】 2010年12月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【

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　　2010年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)年頭年尾兩頭翹的“U”字形。

　　土地市場(chǎng)最后兩個(gè)月的連續(xù)突擊證明：在暫時(shí)壓住了“地王”風(fēng)頭數(shù)月之后，年初瘋狂的土地市場(chǎng)引來的這場(chǎng)史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，仍然被其調(diào)控對(duì)象—市場(chǎng)占據(jù)了上風(fēng)。

　　更為嚴(yán)重的是，今年全國(guó)土地出讓金有可能突破2萬億元，“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”與“房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)”聯(lián)動(dòng)循環(huán)，土地財(cái)政或讓調(diào)控成強(qiáng)弩之末。

　　全國(guó)土地出讓或破2萬億

　　與4月14日宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前的67宗成交土地?cái)?shù)量和489.6億元的土地出讓金相比，2010年最后兩個(gè)月的北京土地交易量更有過之而無不及。

　　根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)，11月北京市共成交31宗地塊，環(huán)比增加287.5%；12月份更是成交53宗地塊。

　　年末放量成交的城市不止北京一個(gè)。

　　12月16日，蘇州市國(guó)土資源局一次性公布了52宗土地的拍賣出讓公告；而海南也迎來本年度最后的供地高潮，在12月以招拍掛方式出讓土地53宗。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1-11月，全國(guó)120個(gè)城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。地價(jià)水平高位震蕩，7月達(dá)到今年以來的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，9月達(dá)到今年以來的最高水平。

　　地方政府積極推地，開發(fā)商也積極“笑納”。單單是12月份的前16天，中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)就顯示，10大標(biāo)桿房企購(gòu)地已投入148億人民幣，超過11月全月水平的7成。萬科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)尤為活躍，多個(gè)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)都出現(xiàn)了它們的身影。

　　開發(fā)商的熱情角逐直接導(dǎo)致11月份以來，無論是廣州、上海等一線城市，還是昆明、武漢、鄭州、青島、溫州等二、三線城市，單價(jià)或總價(jià)“地王”此起彼伏。

　　11月29日，浙江省溫州市刷新了全國(guó)單價(jià)地王的紀(jì)錄—學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場(chǎng))地塊土地樓面價(jià)每平方米達(dá)3.7萬元。

　　12月16日，廣州出讓白云新城四塊地，包括一塊商業(yè)金融用地、三塊住宅用地。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)斥資35億元拍得其中兩幅住宅用地，廣州住宅樓面地價(jià)也因此首破“兩萬”大關(guān)。

　　供求兩旺讓地方政府的土地出讓金激增。中原地產(chǎn)研究部跟蹤的12個(gè)城市土地出讓金在12月前半個(gè)月已經(jīng)合計(jì)達(dá)到7000億元人民幣，已比地王頻出的2009年全年水平高出28%。其中武漢、長(zhǎng)春、南京3城市較去年全年均有1倍以上增長(zhǎng)。

　　北京和上海兩大城市土地出讓金收入均進(jìn)入“千億級(jí)俱樂部”。根據(jù)北京中原地產(chǎn)提供給時(shí)代周報(bào)記者的數(shù)據(jù)，截至12月27日，北京今年土地出讓金已經(jīng)合計(jì)達(dá)到了1587.4億元。而12月28日還將有2宗地塊出讓，預(yù)計(jì)全年北京土地出讓金有望突破1600億元；而上海2010年12月16日之前的土地出讓金收入已達(dá)到1417億元，環(huán)比2009年全年的1025.28億元上漲近40%，而這還不是該市今年的全部土地出讓收益。

　　12月27日出版的《人民日?qǐng)?bào)》在17版以接近整版的篇幅，發(fā)表題為《土地財(cái)政不可持續(xù)》的文章。該文提供了一系列觸目驚心的數(shù)據(jù)：2009年，全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。截至目前，北京、上海今年土地出讓金已破千億元，比去年同期大幅增加。由于土地供應(yīng)量約為過去兩年的總和，今年全國(guó)土地出讓金有望突破2萬億元。

　　瘋狂的理由

　　從企業(yè)層面和政府層面來解讀，不難找到土地市場(chǎng)年末井噴的理由。

　　“從企業(yè)層面來說，在土地日益稀缺的一、二線城市，每一塊優(yōu)質(zhì)土地對(duì)于企業(yè)來說都是不可再生的資源，尤其對(duì)于上市房企來說，充足的土地儲(chǔ)備量不僅是未來持續(xù)盈利的重要保證，更關(guān)系到明年資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的估值；而由于今年相當(dāng)一部分房企銷售狀況良好，資金回籠的規(guī)模理想，使其在土地市場(chǎng)上擁有更多的主動(dòng)權(quán)，所以在供應(yīng)充足的情況下，近期土地市場(chǎng)成交放量是必然的結(jié)果。”易居房地產(chǎn)研究院CRIC的研究報(bào)告分析，“另外，回顧上一輪2008年的樓市調(diào)控期，一部分對(duì)政策敏感度較高的房企迅速收縮開發(fā)規(guī)模，減少拿地，結(jié)果造成2009年市場(chǎng)回暖后無房可賣的境地，同樣的情況在今年再次發(fā)生后，絕大多數(shù)企業(yè)都不愿再重蹈2008-2009年的覆轍�！�

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231萬平方米，增速第一；萬科新增土地儲(chǔ)備2196萬平方米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積為1502萬平方米，位列第三。

　　而銷售業(yè)績(jī)良好、資金充足、有增加土地儲(chǔ)備的沖動(dòng)，都是上述土地市場(chǎng)上“活躍分子”的共同特征。

　　萬科已經(jīng)完成千億元的銷售業(yè)績(jī)，萬科集團(tuán)在回答時(shí)代周報(bào)記者目前積極拿地的原因時(shí)亦表示，“由于銷售回款順暢，截至三季度末萬科持有現(xiàn)金315億元，10、11月繼續(xù)維持良好的銷售態(tài)勢(shì)。目前萬科現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，為明年發(fā)展留有余力。”

　　恒大和保利今年的銷售業(yè)績(jī)也均超出預(yù)期水平。今年前11個(gè)月，恒大集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額已經(jīng)達(dá)到了477.2億元，預(yù)計(jì)全年有望突破500億元大關(guān)；而保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額571.5億元，同比增長(zhǎng)42%，正向600億元沖刺。

　　對(duì)于壓抑了數(shù)月的地方政府而言，同時(shí)面臨著宏觀調(diào)控下增加供應(yīng)和增加地方財(cái)政收入的雙重任務(wù)，難抑賣地沖動(dòng)也顯得順理成章。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，一線城市中除了上海之外，北京、深圳和廣州的土地出讓都僅完成年度供地計(jì)劃的三成以下；而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2010年11月底，全國(guó)僅完成18.5萬公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%。今年供地計(jì)劃無法完成已成為定局。

　　“雖然國(guó)土部要求年初就做好供地計(jì)劃，并且合理分布供地結(jié)構(gòu)等，但一些地方政府卻很難那么做�！眹�(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示�！盀榱俗非笸恋匦б孀畲蠡械牡胤秸赡芤矔�(huì)采取一些方式。例如上半年控制供地，年底為完成任務(wù)放量供地。這樣一來，上半年放出的每一塊地都能保證較高收益；下半年則以規(guī)模取勝，增加土地出讓收入�！�

　　在“調(diào)控年”的年末點(diǎn)起的“這把火”，顯示中國(guó)房地產(chǎn)仍然無法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

　　“這里面的原因很復(fù)雜。”鄒曉云對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，“從大環(huán)境來看，貨幣流動(dòng)量還是太大，這是造成市場(chǎng)上需求很大的原因；實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未真正完全恢復(fù)，資金沒有真正的好去處，沒有獲得較好收益的渠道，也促使資金流向房地產(chǎn)；而通貨膨脹壓力比較大，很多資金選擇房市避險(xiǎn)，再摻入投機(jī)的因素，房地產(chǎn)的火難以撲滅。”

　　“此外，現(xiàn)在采取的調(diào)控措施基本都是行政性的干預(yù)措施。這些行政性的干預(yù)具有短期的特征，因此市場(chǎng)對(duì)這些措施未來解除的預(yù)期比較強(qiáng)，期待著有一天行政措施解除了，市場(chǎng)力量會(huì)重新爆發(fā)，產(chǎn)品價(jià)格又會(huì)上漲。也就是具有一種賭博心態(tài)�！编u曉云說。

　　“土地市場(chǎng)逆市火爆根本上是對(duì)未來房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的追逐。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。

　　傳導(dǎo)樓市

　　至于“土地市場(chǎng)”的火爆如何傳導(dǎo)至下游的“樓市”，業(yè)內(nèi)亦持多重觀點(diǎn)。

　　安信證券分析人士指出，由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國(guó)范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動(dòng)導(dǎo)致的量升價(jià)跌局面。在這個(gè)過程中，去庫存速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取各種促銷策略。分區(qū)域看，二三線城市供給增長(zhǎng)更快，意味著明年這些地區(qū)市場(chǎng)增長(zhǎng)要遠(yuǎn)快于一線城市；同時(shí)也意味著其存貨壓力更大。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日上午10:00，北京期房住宅庫存達(dá)73722套；現(xiàn)房住宅達(dá)32561套，住宅庫存合計(jì)達(dá)10.6萬套，面積達(dá)到1332萬平方米。延續(xù)今年9月以來的10萬套以上庫存量。

　　但對(duì)于庫存壓力下房?jī)r(jià)是否會(huì)有所松動(dòng)，業(yè)內(nèi)則并不樂觀。

　　“在目前土地市場(chǎng)由政府壟斷、樓市由開發(fā)商壟斷的情況下，加上上述大環(huán)境的因素，價(jià)格抬高不可避免。開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況決定供應(yīng)量。甚至?xí)詢r(jià)定量’，必要時(shí)通過一定的操作進(jìn)行囤房。”鄒曉云則認(rèn)為，在目前宏觀調(diào)控不改變的情況下，明年的樓市會(huì)按照現(xiàn)狀走，不會(huì)有太大改變。如果調(diào)控政策再加碼，可能房?jī)r(jià)增加的幅度會(huì)降低一些，但總體要跌不太可能。“用行政手段對(duì)短缺資源進(jìn)行調(diào)控，只會(huì)給市場(chǎng)提供‘供給量更少，加劇其短缺’的信號(hào)，從而形成價(jià)格會(huì)越來越高的基本判斷�！�

　　宋會(huì)雍更是擔(dān)心，“火爆的土地市場(chǎng)不僅直接引導(dǎo)樓市對(duì)房?jī)r(jià)的走高預(yù)期，而且與房?jī)r(jià)之間形成相互促動(dòng)，即‘地價(jià)推高房?jī)r(jià)’與‘房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)’聯(lián)動(dòng)循環(huán)。在一個(gè)區(qū)域并未取得實(shí)質(zhì)性規(guī)劃投資注入的情況下，這種地價(jià)及房?jī)r(jià)的抬升往往憑借規(guī)劃等概念性利好因素即可以實(shí)現(xiàn)，放大了樓市的狂熱情緒，掩埋相當(dāng)?shù)呐菽L(fēng)險(xiǎn)�！�

　　調(diào)控焦慮癥

　　“土地市場(chǎng)”在中央三令五申的警告下依舊“我行我素”。中央顯然無法卸下宏觀調(diào)控的重?fù)?dān)。

　　“今年我們采取十條措施和五條措施，現(xiàn)在看落實(shí)得還不夠好�！�2010年12月26日是，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中央人民廣播電臺(tái)的直播節(jié)目中表明， “還將從兩個(gè)方面繼續(xù)加大力度。第一，加大保障性住房的建設(shè)力度，今年我們將開工的保障性住房大約為580萬套，已經(jīng)建成370萬套，明年我們將開工的是 1000萬套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造。第二，抑制投機(jī)，主要是利用信貸的杠桿，并且加強(qiáng)對(duì)土地的管理，土地要首先保障保障性用房，對(duì)于投機(jī)的土地使用我們要嚴(yán)加管理�！�

　　國(guó)土部也意識(shí)到了土地市場(chǎng)異動(dòng)的苗頭。12月19日晚緊急出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》。要求各省區(qū)市國(guó)土資源行政主管部門及派駐地方的國(guó)家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)。

　　國(guó)土部在今年已是第三次發(fā)出此要求�！�9月份部分地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈苗頭后，進(jìn)入11月，一些地方地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)地競(jìng)價(jià)熱度趨旺，高價(jià)地在短時(shí)間內(nèi)相對(duì)集中地重新出現(xiàn)，推動(dòng)地價(jià)走高�！睂�(duì)于這一文件出臺(tái)的背景，國(guó)土部在之后的會(huì)議中作了進(jìn)一步解釋：“雖然總體上仍屬個(gè)別現(xiàn)象，多集中在部分重點(diǎn)城市的個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊，尚未形成群發(fā)效應(yīng)，但國(guó)土資源部迅速行動(dòng)，認(rèn)真分析研判形勢(shì)，針對(duì)出現(xiàn)的新情況新問題，研究下發(fā)了《通知》，目的就是繼續(xù)狠抓宏觀調(diào)控不放松，進(jìn)一步鞏固調(diào)控已有成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展�！�

　　在通知中，國(guó)土部還要求，“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂(中標(biāo)通知書發(fā)出)后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門�！边@個(gè)《一覽表》中包括了北京、上海、杭州、廈門和保定等105個(gè)一線到三線的城市。

　　而12月25日的再次加息，也宣告除國(guó)土系統(tǒng)之外，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向意圖亦更加明朗。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中央貨幣政策由適當(dāng)寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健就已釋放出“擰緊樓市資金水龍頭”的信號(hào)，樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強(qiáng)烈。

　　宋會(huì)雍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“在調(diào)控背景中，地王的頻頻出現(xiàn)將極大地緩解樓市對(duì)于政策的恐懼感，動(dòng)搖調(diào)控的嚴(yán)肅性，不斷拉動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期偏離調(diào)控軌道。置身難以自拔的混沌循環(huán)狀態(tài)，客觀上逼迫強(qiáng)力政策出臺(tái)，考慮到連帶因素，加重對(duì)市場(chǎng)正常行為的影響或者殺傷�！�

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